Alquilar en 2026: más caro, menos pisos y fuera del alcance de muchas familias

"De momento, con el presupuesto que tienes no me ha entrado nada". Es la respuesta más habitual hoy en cualquier inmobiliaria de Madrid. El mercado del alquiler está al límite. Desde 2019, los precios han subido un 35% y, al mismo tiempo, la oferta se ha reducido casi un 19%. Más demanda, menos pisos y un resultado claro: alquilar se ha convertido en una misión casi imposible.

La tensión es tal que muchos pisos ni siquiera llegan a publicarse en los portales inmobiliarios. Cuando un inquilino se va, el propietario —o la agencia— ya tiene a la siguiente persona elegida. A veces es el propio inquilino saliente quien busca sustituto entre amigos o conocidos. Otras, la vivienda se ofrece directamente a clientes que ya están en una base de datos, con un aviso claro: "si te interesa, decide rápido o se va a anunciar", comenta Sara Lorenzo, responsable del departamento de alquiler de "Vivienda 2"

Pisos dirigidos a estudiantes

En los distritos de Madrid apenas salen entre 20 y 30 pisos de alquiler al día. Y cuando aparece uno en una zona céntrica, dura horas. Un ejemplo reciente: un piso de tres habitaciones en Tetuán por 2.400 euros al mes. Cocina diminuta, un "salón" que es en realidad un pequeño distribuidor con un sofá de dos plazas y una mensa redonda para cuatro comensales. Eso sí, tres dormitorios con escritorio y un armario para tres camisas y tres pantalones. Ideal para tres estudiantes. A 800 euros por cabeza, encaja. Al año siguiente, se irán… y el ciclo volverá a empezar. Los estudiantes pagan más que una familia. Ese piso podría tener un precio de un 1.600 euros, pero al ir destinado a estudiantes el precio se establece "por habitación".

Por eso el perfil del inquilino ha cambiado. Hay muchísimo más cliente extranjero: nómadas digitales, estudiantes de máster, personas que vienen a trabajar unos años o a probar suerte en la ciudad. Perfiles con ingresos altos, avales sólidos o contratos internacionales. Son rápidos, flexibles y no suelen plantear problemas a los propietarios.

El impacto de la Ley de Vivienda en el alquiler

La Ley de Vivienda también ha influido, sobre todo en el tipo de inquilino que se acepta. En 2019, el propietario medio priorizaba familias. Hoy, eso ha cambiado. Se prefieren estudiantes con buenos avalistas, personas solas o parejas jóvenes con nóminas altas y estabilidad laboral. Cuanto menos "riesgo", mejor. "Los propietarios quieren seguridad", afrma Lorenzo.

El efecto colateral es evidente: las familias con hijos lo tienen mucho más difícil. Especialmente las familias humildes. Hogares con dos sueldos de 1.200 o 1.500 euros cada miembro de la pareja y uno o dos niños están prácticamente fuera del mercado. Tanto, que algunas de estas familias ocultan que tienen hijos para no presentarse como vulnerables. Y no digamos un hombre o una mujer separados con hijos a su cargo. En esos casos, es muy difícil que un propietario se arriesgue a alquilárselo, a pesar de los casos de impago son muy pocos, según la responsable de Vivienda 2. Las inmobiliarias, sin embargo, están obligadas a comprobar si hay menores o mayores a cargo a través de la declaración de la renta. Al fin y al cabo, la última palabra es del propietario, a quienes se deben las agencias.

Los propietarios se cubren las espaldas

Lo que se busca hoy, por encima de todo, es seguridad. Ingresos altos, contratos claros, avales solventes y la certeza de que, si algo va mal, no habrá problemas legales ni impagos prolongados.

El resultado es un mercado cada vez más excluyente, rápido y opaco, donde quien no encaja en el perfil adecuado queda fuera antes incluso de poder llamar. Un mercado en el que los pisos no se anuncian, los fondos de inversión están al acecho para convertirlos en pisos para estudiantes y las decisiones se toman en horas y el alquiler, para muchos madrileños, ha dejado de ser una opción real.

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